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相続登記義務化の期限「2027年3月末」までに経営者・資産家がやるべきこと
| 【この記事の結論】 ✔ 2024年4月から相続登記は義務になり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。 ✔ 義務化より前に発生した相続（親や祖父母の代の名義のままの土地）も対象で、その期限は2027年3月31日です。残りはちょうど半年です。 ✔ 遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」という簡単な手続きで義務を果たすことができます。 ✔ 2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務化されました。会社の事業用不動産が先代名義のままの経営者は、事業承継・融資・M&Aの障害になる前に今すぐ整理すべきです。 |
「父が亡くなって何年も経つけれど、実家の名義はそのまま」「祖父名義の田んぼがあるらしいが、誰が相続したのかよく分からない」――こうしたご相談は、税理士の現場で毎週のように寄せられます。
これまでは、名義を変えなくても罰則はありませんでした。しかし法律が変わり、不動産の名義変更は「やった方がいいこと」から「やらなければならないこと」に変わりました。しかも、昔の相続についての猶予期限は2027年3月31日。「まだ先」と思っていると、あっという間に期限が来ます。
この記事では、相続登記の義務化の中身、期限、放置した場合のリスク、そして費用を抑えて確実に手続きを終える方法を、中学生でも分かる言葉で解説します。結論から言えば、「まず自分の家の不動産の名義を確認し、分割が難しければ相続人申告登記で期限を守る」。これが実務上の最善手です。
相続登記の義務化とは？まず押さえるべき基本
結論として、相続登記の義務化とは、不動産を相続した人に「3年以内に名義変更の登記をする義務」を課すルールのことです。
相続登記とは何か
相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に書き換える手続きのことです。法務局という国の役所が管理する「登記簿」という台帳に、「この土地の持ち主は誰か」が記録されています。
身近な例えでいえば、登記簿は「土地や建物の住民票」のようなものです。人が引っ越したら住民票を移すように、持ち主が変わったら登記簿も書き換える必要があります。ところが、これまでは書き換えなくても罰則がなかったため、亡くなった人の名前のまま何十年も放置された土地が全国に大量に生まれてしまいました。
なぜ義務化されたのか
理由は「所有者不明土地」の増加です。所有者不明土地とは、登記簿を見ても今の持ち主が分からない、または連絡がつかない土地のことです。その合計面積は九州本島を上回る規模とも言われ、道路工事や災害復旧、空き家対策が進まない大きな原因になっていました。そこで国は、相続のたびに名義を確実に更新してもらうため、2024年4月1日から相続登記を義務にしたのです。
| [画像指示：亡くなった親名義の土地が放置され、孫・ひ孫の代で相続人が数十人に増えていく様子を示す家系図イラスト / キャプション：名義を放置すると、世代を重ねるごとに相続人がねずみ算式に増えていきます] |
期限と過料：いつまでに何をしなければならないのか
結論として、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に登記をしなければなりません。義務化前の相続は、2027年3月31日が最終期限です。
相続登記と住所変更登記の2つの義務
今回の法改正では、相続登記だけでなく、持ち主の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました。2つを並べると次のとおりです。
▼ 相続登記と住所・氏名変更登記の義務化比較
| 項目 | 相続登記 | 住所・氏名変更登記 |
| 施行日 | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 |
| 期限 | 相続で取得したことを知った日から3年以内 | 住所・氏名が変わった日から2年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料 | 正当な理由なく怠ると5万円以下の過料 |
| 施行日前の分 | 2027年3月31日までに登記が必要 | 2028年3月31日までに登記が必要 |
| 簡易な方法 | 相続人申告登記 | 検索用情報の申出（法務局による職権変更） |
「3年以内」はいつから数えるのか
3年のカウントは、亡くなった日ではなく、「自分が相続人であること」と「その不動産を取得したこと」の両方を知った日から始まります。たとえば、疎遠だった叔父が亡くなったことを1年後に知った場合は、その知った日からの3年です。
また、遺産分割協議（相続人全員で「誰が何を相続するか」を決める話し合い）がまとまった場合は、まとまった日から3年以内に、その内容どおりの登記をする必要があります。
過料はいきなり科されるのか
過料とは、刑罰ではない行政上の金銭的なペナルティのことです。前科はつきませんが、支払い義務は生じます。法務局は、登記漏れを把握すると、まず「期限内に登記してください」という催告（お知らせ）を送ります。それでも正当な理由なく応じない場合に、裁判所へ通知され、過料が決まる流れです。
| ⚠ 「催告が来てから動けばいい」は危険です 催告が来た時点で慌てて動いても、戸籍集めや相続人全員の合意には数か月かかることが珍しくありません。特に相続人が多い古い相続では、催告後の期間内に終わらないおそれがあります。 正当な理由とは、相続人が極めて多く戸籍収集に長期間かかる場合や、相続人に重病の方がいる場合などに限られます。「忙しかった」「知らなかった」は原則として認められません。 |
相続登記を放置すると起きる5つのリスク
結論として、放置の本当のリスクは過料よりも、「売れない・貸せない・担保にできない」状態が固定化し、次の世代に問題が雪だるま式に大きくなることです。
■ リスク1：相続人がねずみ算式に増える（数次相続）
数次相続とは、遺産分割が終わらないうちに相続人の誰かが亡くなり、次の相続が重なることです。祖父名義の土地を放置している間に父やおじが亡くなれば、その配偶者や子どもたちも話し合いに加わる必要があります。当初3人だった相続人が、10年後には10人以上になることもあります。
■ リスク2：売却も融資の担保にもできない
登記簿の名義が亡くなった人のままでは、不動産を売ることも、銀行融資の担保に入れることもできません。「いざ売りたい」と思ったときに数か月の手続きが必要になり、買い手を逃すことになります。
■ リスク3：一部の相続人の持分が差し押さえられる
相続人の中に借金を抱えた人がいると、その人の法定相続分が債権者に差し押さえられることがあります。会社の工場や店舗の敷地で起きれば、事業そのものが揺らぎます。
■ リスク4：事業承継やM&Aが止まる
中小企業では、会社が使っている土地や建物が社長個人や先代名義になっているケースが多くあります。事業承継やM&Aの際、買い手や金融機関は必ず不動産の権利関係を確認します。名義が整理されていないだけで交渉が数か月止まる、あるいは譲渡価格の引き下げを求められることは実務で実際に起きています。
■ リスク5：相続税の特例が使えなくなることがある
登記そのものと相続税は別の手続きですが、放置の原因である「遺産分割がまとまらない状態」は相続税に直結します。相続税の申告期限（亡くなった日の翌日から10か月）までに分割が終わっていないと、小規模宅地等の特例（自宅や事業用地の評価を最大80%減額する制度）や配偶者の税額軽減が、その時点では使えません。
| 💡 税理士の実務視点 相続税がかからない家庭でも、相続登記の義務は必ずかかります。「うちは財産が少ないから関係ない」は誤解です。 逆に相続税の申告が必要なご家庭では、申告と登記を同じタイミングで進めるのが最も効率的です。遺産分割協議書や戸籍一式を両方の手続きで共用でき、手間も費用も抑えられます。 |
状況別に選ぶ3つの解決策
結論として、①分割がまとまるなら通常の相続登記、②まとまらないなら相続人申告登記で期限を守る、③いらない土地なら相続土地国庫帰属制度を検討、の3つから選びます。
▼ 相続した不動産の3つの対処法の比較
| 項目 | 通常の相続登記 | 相続人申告登記 | 相続土地国庫帰属制度 |
| どんな手続き？ | 相続人の名義に正式に変更する | 「自分が相続人です」と法務局に申し出る | 不要な土地を国に引き取ってもらう |
| 義務を果たせるか | 〇（完全に解決） | 〇（ひとまず義務は履行） | 〇（所有者でなくなる） |
| 必要な合意 | 分割協議なら相続人全員 | 不要（1人で申出可） | 共有なら共有者全員 |
| 費用 | 登録免許税（評価額の0.4%）＋専門家報酬 | 登録免許税はかからない | 審査手数料＋負担金（原則20万円） |
| 売却・担保 | 可能 | 不可（別途正式な登記が必要） | ― |
| 向いている人 | 分割がまとまっている人 | 話し合いが長引きそうな人 | 管理できない山林・農地などを持つ人 |
相続人申告登記とは
相続人申告登記とは、「この不動産の持ち主が亡くなり、私はその相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、相続登記の義務を果たしたとみなされる制度です。相続人全員の合意は不要で、自分の戸籍謄本などを出せば1人で手続きができます。登録免許税もかかりません。
たとえるなら、「宿題はまだ終わっていないけれど、提出日までに途中経過を先生に届けておく」ようなものです。ただし、これで持ち主が確定するわけではないため、後日遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記が必要です。
相続土地国庫帰属制度とは
相続土地国庫帰属制度とは、相続で取得した不要な土地を、一定の条件を満たせば国が引き取ってくれる制度です。2023年4月から始まりました。建物が建っていない、担保が付いていない、境界争いがないなどの条件があり、10年分の管理費相当として負担金（原則20万円）を納めます。遠方の山林や使い道のない農地を持て余している方には有力な選択肢です。
相続登記の進め方：6つのステップ
結論として、手続きは「財産の把握→戸籍集め→分割協議→申請」の順で進めます。最初の2ステップに最も時間がかかるため、早く着手するほど有利です。
▼ 相続登記完了までの流れ
| STEP 1 相続した不動産をすべて洗い出す |
固定資産税の納税通知書、市区町村の「名寄帳」、2026年2月に始まった「所有不動産記録証明制度」（亡くなった人名義の不動産を全国分まとめて調べられる制度）を活用します。
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| STEP 2 戸籍謄本を集めて相続人を確定する |
亡くなった人の出生から死亡までの戸籍が必要です。2024年3月から、本籍地以外の市区町村窓口でもまとめて取得できる「広域交付」が使えます。
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| STEP 3 遺産分割協議を行う |
相続人全員で誰が何を相続するかを決め、遺産分割協議書に全員が署名・実印を押します。まとまらない場合は相続人申告登記で期限を守ります。
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| STEP 4 登記申請書を作成する |
固定資産評価証明書をもとに登録免許税を計算し、申請書を作ります。
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| STEP 5 法務局に申請する |
不動産所在地を管轄する法務局へ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請します。
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| STEP 6 登記完了・権利証（登記識別情報）を受け取る |
完了後に通知される登記識別情報は、将来の売却時に必要なので厳重に保管します。
| [画像指示：書類の束（戸籍・協議書・評価証明書）を持って法務局に向かう家族のイラスト / キャプション：準備書類をそろえれば、手続き自体はシンプルです] |
| 💡 税理士の実務視点：自分でやるか、専門家に頼むか 相続人が配偶者と子だけで、不動産が自宅1か所といったシンプルなケースなら、ご自身での申請も十分可能です。 一方、相続人が多い古い相続、複数の市区町村に土地が散らばっている、事業用不動産が含まれる、相続税の申告もある、のいずれかに当てはまる場合は、税理士と司法書士の連携に任せた方が、結果的に時間も費用も少なく済みます。 |
具体的なシミュレーション：放置した場合といま手続きした場合の比較
結論として、今すぐ手続きをすれば約20万円で済むものが、放置して次の相続が重なると、手間と費用が2倍以上に膨らみます。
ケース設定
- 5年前に父が死亡。相続人は母・長男（会社経営者）・長女の3人
- 父名義の自宅：土地の固定資産税評価額1,500万円、建物300万円
- 父名義の地方の山林：固定資産税評価額80万円
- 遺産分割はまだ話し合っていない（相続税は基礎控除内で申告不要だった）
▼ 今手続きする場合の費用概算
| 費用項目 | 計算 | 金額（概算） |
| 登録免許税（自宅） | （1,500万円＋300万円）×0.4% | 72,000円 |
| 登録免許税（山林） | 評価額100万円以下の土地の免税措置を適用 | 0円 |
| 戸籍・評価証明書等の実費 | ― | 約10,000円 |
| 司法書士報酬（目安） | 不動産2か所・相続人3人 | 約100,000円 |
| 合計 | 約182,000円 |
※司法書士報酬は事案や地域により異なります。免税措置は適用期限（2027年3月31日まで）内の登記が前提です。
放置した場合に起きること
このまま10年放置し、その間に母が亡くなったとします。すると父の相続と母の相続が重なり（数次相続）、戸籍収集の範囲が広がり、書類作成も2つの相続分必要になります。さらに長女が亡くなれば、長女の夫と子ども2人が話し合いに加わり、相続人は3人から5人以上に増えます。
▼ 今手続きした場合と10年放置した場合の比較
| 項目 | 今手続きする | 10年放置した場合 |
| 話し合う相続人 | 3人（家族内で完結） | 5人以上（義理の親族を含む） |
| 専門家報酬・実費 | 約11万円 | 20万〜40万円程度に増加 |
| 登録免許税 | 約7.2万円（山林は免税） | 評価額・免税措置の有無により増加の可能性 |
| 過料のリスク | なし | 最大10万円（1人あたり） |
| 売却・担保 | すぐ可能 | 手続き完了まで不可 |
| 家族関係 | 円満に決めやすい | 疎遠な親族との交渉で難航しやすい |
| 💡 税理士の実務視点 この試算で最も大きな差は、実はお金ではなく「話し合いの難しさ」です。母が元気なうちなら家族3人で決められることも、世代が変わると顔も知らない親族の実印が必要になります。 長男が会社経営者の場合、自宅の土地を将来の会社の借入の担保に使う可能性もあります。名義を整えておくことは、そのまま経営の選択肢を広げることにつながります。 |
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記をしないと、必ず10万円の過料を払うことになりますか？
A. いいえ、必ずではありません。法務局からの催告に応じて期限内に登記すれば過料は科されません。また、相続人が極めて多いなどの正当な理由があれば対象外です。ただし「知らなかった」「忙しかった」は正当な理由になりません。催告を待たず、早めに手続きすることをおすすめします。
Q. 兄弟で遺産の分け方がまとまりません。どうすればいいですか？
A. 相続人申告登記を利用してください。相続人1人だけで申し出ることができ、登録免許税もかからず、ひとまず相続登記の義務を果たしたことになります。その後分割がまとまったら、その日から3年以内に正式な相続登記を行います。
Q. 祖父名義のままの土地があります。これも義務化の対象ですか？
A. はい、対象です。義務化前（2024年4月1日より前）に発生した相続も含まれ、原則として2027年3月31日までに登記が必要です。祖父から父、父から自分と相続が重なっている場合は手続きが複雑になるため、早めの着手が重要です。
Q. 相続税がかからなかった場合でも、相続登記は必要ですか？
A. 必要です。相続税の申告と相続登記はまったく別の手続きです。相続税が基礎控除内でゼロだった場合でも、不動産を相続したなら登記の義務はかかります。
Q. 会社が使っている土地が、亡くなった先代社長の個人名義のままです。何から始めればいいですか？
A. まずは登記簿謄本（登記事項証明書）を取り、現在の名義と担保の状況を確認してください。そのうえで、後継者が相続するのか、会社が買い取るのか、会社に賃貸するのかによって、登記だけでなく相続税・法人税・贈与税の影響が変わります。登記と税務を一体で検討することが重要です。
まとめ：期限の半年前の今こそ、名義の確認から始めましょう
この記事の要点を3行でまとめます。
- 相続登記は2024年4月から義務化され、義務化前の相続の期限は2027年3月31日。住所変更登記も2026年4月から義務になりました。
- 分割がまとまらなくても「相続人申告登記」で期限は守れます。不要な土地は国庫帰属制度も選択肢です。
- 放置の本当のリスクは過料ではなく、相続人の増加と、売却・融資・事業承継ができなくなることです。
相続登記は「名義を書き換えるだけ」に見えて、実は相続税、事業承継、会社の資金繰りにまで影響する重要な手続きです。特に会社の事業用不動産が関わる場合、誰の名義にするかで将来の税負担が大きく変わります。
私たちは、国税OBを含む税理士と社会保険労務士が連携し、相続・事業承継を財務と労務の両面から支えてきました。司法書士とのネットワークにより、相続税の申告から登記までワンストップで対応し、長年の巡回監査で培った「ご家族と会社の事情に寄り添う姿勢」で、円満な解決をお手伝いします。
| 【この記事の結論】 ✔ 税務の判断は個々の状況によって異なります。自己判断で損をする前に、お気軽に当事務所へご相談ください。 ✔ 「実家の名義を確認したい」「先代名義の会社の土地をどうすべきか」といった、最初の一歩のご相談から承っています。 |
