2026/10/15

借り上げ社宅の節税の仕組みと自己負担家賃の計算方法、社会保険まで見落とさない導入手順

「毎月の家賃が高いけれど、会社の経費にできないものか」「社宅にすると節税になると聞いたけれど、本当に大丈夫なのか」

自分の会社を経営している方なら、一度はこう考えたことがあるのではないでしょうか。家賃は毎月出ていく大きな固定費です。しかも、社長個人が払う家賃は、所得税や住民税、社会保険料を差し引かれた「残りのお金」から払っています。

実は、会社が借りた住まいを社長に貸す「役員社宅」の仕組みを正しく使えば、会社が払うお金の総額はほぼ変えずに、社長の手取りを年間数十万円単位で増やせる可能性があります。一方で、自己負担家賃の計算を間違えたり、契約の形を誤ったりすると、税務調査で「給与」と判断され、かえって税金が増えてしまいます。

この記事では、役員社宅で手取りが増える仕組み、社長が払うべき家賃の正しい計算方法、そして多くの解説記事が触れていない「税金と社会保険でルールが違う」という落とし穴まで、実際の数字を使って分かりやすく解説します。

【この記事の結論】 ① 役員社宅とは、会社が借りた住まいを社長に貸す仕組みです。決められた計算式で出した家賃（家賃の1〜2割程度になることが多い）を社長が会社に払えば、残りは会社の経費になります。 ② 手取りが増える理由は「税金や社会保険料がかかる前のお金で家賃を払える」から。月20万円の家賃の例では、社長の手取りが年約69万円増える試算になります。 ③ ただし、税金と社会保険では「いくら払えば給与にならないか」の基準が違います。税金だけを見て設計すると、社会保険料の計算で差額を上乗せされるため、両方の視点での設計が欠かせません。

役員社宅とは？手取りが増える仕組みをまず理解しよう

結論から言うと、役員社宅は「家賃を、税金がかかる前のお金で払う」ための仕組みです。

役員社宅とは、会社が自分の名義で住まいを借りたり買ったりして、それを社長などの役員に住まいとして貸し出し、役員から一定の家賃を受け取る制度のことです。会社が借りた物件を貸す場合は、特に「借り上げ社宅」と呼ばれます。

お小遣いで例えると分かりやすい

家庭のやりくりで考えてみましょう。毎月30万円のお小遣いをもらっている子どもが、そこから「部屋代」として20万円を親に返しているとします。しかもお小遣いには、受け取る前に「税金」が差し引かれる決まりがあるとしましょう。

このとき、最初から部屋代の分を差し引いてお小遣いを少なめに渡し、部屋は親が用意する形にすれば、税金がかかるお小遣いの金額そのものが小さくなります。子どもが使えるお金は同じでも、差し引かれる税金が減る分だけ、手元に残るお金が増えるのです。役員社宅は、まさにこの考え方です。

項目	社長が個人で家賃を払う場合	役員社宅にした場合
家賃を払う人	社長個人	会社（社長は自己負担家賃だけを払う）
家賃の財源	税金・社会保険料を引かれた後の手取り	会社のお金（経費になる）
役員報酬	家賃分も含めた高めの金額	家賃分を差し引いて減額できる
税金・社会保険料	高めの報酬に対してかかる	減った報酬に対してかかる（減る）
会社が払う総額	ほぼ同じ	ほぼ同じ

[画像指示：社長個人が家賃を払う場合と役員社宅の場合で、お金の流れ（会社→社長→大家）と税金・社会保険料が差し引かれる位置を比較した図解イラスト / キャプション：家賃を「税金がかかる前のお金」で払えるのが役員社宅の本質です]

社長が払う「自己負担家賃」の計算方法

結論として、役員社宅で最も大切なのは「社長が会社に払う家賃（自己負担家賃）」の金額です。この金額が決められた基準より少ないと、足りない分は社長への給与（役員報酬）として扱われ、節税の効果が消えてしまいます。

賃貸料相当額とは、税金のルール上「役員がこれだけ払っていれば、住まいの提供を給与とはみなさない」とされる家賃の金額のことです。この金額は、住まいの広さによって3つの区分で計算方法が変わります。

住まいの広さによる3つの区分

区分	広さの目安	社長が払うべき家賃の基準
小規模な住宅	床面積132㎡以下（鉄筋コンクリート造など耐用年数30年超の建物は99㎡以下）	下の計算式で出す金額（家賃の1〜2割程度になることが多い）
小規模でない住宅（一般の住宅）	上記を超える広さ	借り上げの場合は「会社が払う家賃の50%」と「固定資産税の課税標準額をもとにした計算額」のいずれか多い金額
豪華な住宅	床面積240㎡超で、家賃・内装などから総合的に判断。240㎡以下でもプール付きなど個人の趣味を強く反映したもの	世間一般の家賃相場（時価）。節税効果はほぼなし

小規模な住宅の計算式

多くの中小企業の社長が該当するのが「小規模な住宅」です。月額の自己負担家賃は、次の3つを合計して求めます。

① 建物の部分 その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%

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② 広さの部分 12円 × 建物の総床面積（㎡）÷ 3.3㎡

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③ 土地の部分 その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%

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合計 ＝ 社長が払う月額家賃（賃貸料相当額） この金額以上を社長が会社に払えば、住まいの提供は給与とはみなされません

固定資産税の課税標準額とは、市区町村が固定資産税を計算するもとにしている土地や建物の評価額のことです。借り上げ社宅の場合、会社は物件の持ち主ではないため、大家さんや管理会社に依頼して数字を教えてもらうか、会社が委任を受けて市区町村で「固定資産評価証明書」を取得します。

税理士・社労士の実務視点 実務では「家賃の何割を払えばよいですか」とよく聞かれますが、税金のルールに「家賃の◯割」という基準はありません（一般の住宅の50%は例外）。目安で決めて計算の根拠を残していないと、税務調査で指摘される典型例になります。必ず固定資産税の数字で計算し、その資料を保存してください。

従業員の社宅とはルールが違う

同じ社宅でも、社長などの役員と一般の従業員では基準が異なります。

項目	役員（社長など）	従業員
払うべき家賃の基準	賃貸料相当額の全額（小規模な住宅の場合）	賃貸料相当額の50%以上
広さによる区分	小規模・一般・豪華の3区分	広さによる区分なし
基準より少ない場合	差額が役員報酬として課税（場合により会社の経費にならない）	差額が給与として課税

見落としがちな罠：税金と社会保険で「基準」が違う

結論として、役員社宅は税金のルールだけで設計すると、社会保険料の計算で思わぬ上乗せを受けます。ここが、私たちが最も強調したいポイントです。

現物給与とは、お金ではなく、住まいや食事などの「モノやサービス」で支給される給与のことです。社会保険（健康保険・厚生年金）では、社宅の提供も現物給与として扱われ、国が都道府県ごとに定めた金額をもとに評価します。

項目	税金（所得税・住民税）	社会保険（健康保険・厚生年金）
基準となる金額	固定資産税の課税標準額をもとにした賃貸料相当額	厚生労働大臣が都道府県別に定めた「1畳あたりの月額」× 居住部分の畳数
広さの数え方	建物の総床面積	居間・寝室など居住用の部屋のみ（台所・トイレ・浴室・玄関・廊下などは除く）
自己負担が基準より少ない場合	差額が給与として課税される	差額が報酬に加算され、標準報酬月額（保険料の計算のもと）が上がる
傾向	都市部の賃貸物件では低めに出やすい	都市部では税金の基準より高くなることがある

【要注意】「税金はOK」でも社会保険では差額が上乗せされる 税金の基準どおりに月3.4万円を払っていても、社会保険の基準額が月7万円であれば、差額の約3.6万円が毎月の報酬に加算されて社会保険料が計算されます。 社会保険の基準額まで自己負担を増やす方法もありますが、そうすると今度は税金面の効果が小さくなります。どちらを優先するかは、報酬の水準や年金の受取額への影響まで含めて判断する必要があります。

[画像指示：同じ社宅について、税金の基準額（固定資産税ベース）と社会保険の基準額（都道府県別の畳単価ベース）を並べた棒グラフ風の図解イラスト / キャプション：税金と社会保険は「物差し」が違うため、両方で確認することが欠かせません]

役員社宅のメリット・デメリット

結論として、役員社宅は報酬が高めで、都市部の賃貸に住む社長ほど効果が大きい制度です。一方で、すべての社長に向いているわけではありません。

メリット	デメリット・注意点
所得税・住民税が減り、手取りが増える	役員報酬を減らすタイミングが年1回に限られる（後述）
社会保険料（会社・本人とも）が減ることがある	報酬が厚生年金の上限より低い場合、将来の年金額が少し減る
会社が払う総額はほぼ変わらないため、会社の利益への影響が小さい	住宅ローン控除は使えない（会社の物件のため）
退職金の準備など、浮いたお金を別の対策に回せる	社長を退任・退職すると原則として転居か個人契約への切り替えが必要
社宅規程を整えれば、従業員の福利厚生にも展開できる	規程づくり・計算・書類保存などの管理の手間がかかる

税務調査で否認されないための実務上の注意点

結論として、役員社宅で指摘されるのは「契約」「金額」「タイミング」「私的な費用」の4つです。どれも事前の準備で防げます。

注意点①　賃貸借契約は必ず「会社名義」にする

社長個人が契約したまま家賃を会社が払うのは、社宅ではなく「家賃手当」です。家賃手当は全額が給与として課税され、節税の効果はありません。今の住まいを社宅にする場合は、大家さんの同意を得て契約者を会社に切り替える必要があります。契約の更新時に切り替えるのが最もスムーズです。

注意点②　役員報酬の減額は「期首から3か月以内」に

定期同額給与とは、毎月同じ金額で支払う役員報酬のことで、原則としてこの形でなければ会社の経費になりません。役員報酬を変更できるのは、原則として事業年度が始まってから3か月以内（通常は定時株主総会のタイミング）です。期の途中で社宅に切り替えて報酬を下げると、減額前の金額のうち減額後を超える部分が経費として認められなくなるおそれがあります。

注意点③　社宅管理規程と計算資料を残す

社宅を提供する対象者、自己負担家賃の計算方法、費用の負担区分（家賃・共益費・光熱費など）を定めた「社宅管理規程」を作り、取締役会や株主総会で決議しておきましょう。固定資産評価証明書や計算表も、税務調査で提示できるよう保存しておくことが大切です。

注意点④　光熱費や家具・家電は社長個人の負担に

電気・ガス・水道代、家具や家電の購入費を会社が払うと、その金額は役員賞与とみなされ、会社の経費にならないうえ社長個人にも課税されます。住まいの「箱」は会社、生活費は社長個人と、はっきり線を引いてください。

契約時にかかる費用の扱い

費用	会社での扱い
敷金（保証金）	退去時に戻るお金なので経費ではなく資産として計上
礼金	返ってこない権利金として繰延資産。20万円未満なら支払時の経費にできる
仲介手数料	支払時の経費
家賃・共益費	毎月の経費（住宅の家賃は消費税が非課税のため、消費税の計算で差し引くことはできない）

導入までの5ステップ

STEP1　対象物件と効果の試算 広さの区分を確認し、税金と社会保険の両方で効果を試算します

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STEP2　社宅管理規程の作成・決議 対象者、自己負担家賃の計算方法、費用負担の区分を定め、決議します

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STEP3　会社名義での賃貸借契約 新規契約または更新時に契約者を会社へ切り替えます

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STEP4　役員報酬の改定（期首から3か月以内） 社宅の開始と報酬改定の時期を合わせ、株主総会等で決議します

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STEP5　自己負担家賃の給与天引きと毎年の見直し 固定資産税の課税標準額は変わるため、毎年度計算をやり直します。社会保険の随時改定の要否も確認します

シミュレーション：家賃月20万円の役員社宅で手取りはいくら増える？

結論から言うと、下の条件では社長個人の手取りが年約69万円、会社の社会保険料も年約7万円減り、合計で年約76万円の負担減となる試算です。

前提条件

• 東京都内の賃貸マンション（鉄筋コンクリート造、床面積60㎡、居住用の部屋は合計25畳）に、家賃月20万円で住んでいる社長（40歳以上、独身、他に所得なし）
• 現在の役員報酬は月100万円（年1,200万円）で、家賃は個人で支払い
• 固定資産税の課税標準額は、建物（専有部分）600万円、敷地（持分）1,000万円と仮定
• 社会保険の住宅の評価額は1畳あたり月2,900円（東京都の目安）と仮定
• 会社が払う総額を変えないよう、役員報酬を「100万円−家賃20万円＋自己負担家賃」に改定
• 健康保険（介護保険含む）の料率は労使合計11.5%、厚生年金は18.3%、所得税は令和7年分以降の基礎控除58万円で概算。数値は分かりやすさを優先した目安です

ステップ1：自己負担家賃を計算する

計算部分	計算式	月額
① 建物の部分	600万円 × 0.2%	12,000円
② 広さの部分	12円 × 60㎡ ÷ 3.3㎡	約218円
③ 土地の部分	1,000万円 × 0.22%	22,000円
自己負担家賃（賃貸料相当額）	①＋②＋③	約3.4万円（家賃の約17%）

役員報酬は「100万円 − 20万円 ＋ 3.4万円 ＝ 83.4万円」に改定します。会社から見ると「報酬83.4万円＋家賃20万円−社長から受け取る家賃3.4万円＝100万円」で、総額は変わりません。

ただし社会保険では、住宅の評価額が「2,900円×25畳＝72,500円」となり、自己負担3.4万円との差額約3.85万円が報酬に加算されます。社会保険料の計算のもとは「83.4万円＋3.85万円＝約87.25万円」です。

ステップ2：年間の負担を比べる

項目（年額・概算）	社宅導入前	社宅導入後	差額
役員報酬	1,200万円	約1,001万円	−約199万円
社会保険料（本人分）	約139万円	約132万円	−約7万円
所得税（復興特別所得税含む）	約125万円	約82万円	−約43万円
住民税（所得割）	約82万円	約63万円	−約19万円
家賃の支払（本人）	240万円	約41万円	−約199万円
本人の最終的な手取り	約614万円	約683万円	＋約69万円

なお、厚生年金の保険料は、標準報酬月額65万円が上限です。この例では導入前も導入後も上限を超えているため、厚生年金の保険料と将来の年金額は変わりません。健康保険料だけが、会社・本人それぞれ年約7万円下がります。

【シミュレーションから分かること】 家賃月20万円の社宅化で、社長の手取りは年約69万円、会社の社会保険料も年約7万円減り、合計で年約76万円、5年で約380万円の差になる試算です。 効果の大部分は所得税・住民税の減少によるものです。所得税の税率が高い（課税される所得が多い）社長ほど効果は大きくなります。 一方で、社会保険の基準を考えずに設計すると、この例のように差額が報酬に加算されます。報酬が厚生年金の上限より低い社長は、年金額への影響も含めて判断が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q. 今住んでいる賃貸マンションを、そのまま役員社宅にできますか？

A. できます。ただし、大家さんの同意を得て賃貸借契約の名義を社長個人から会社に切り替えることが条件です。個人契約のまま会社が家賃を払う形は社宅ではなく家賃手当となり、全額が給与として課税されます。契約更新のタイミングでの切り替えが実務上スムーズです。

Q. 自己負担家賃は「家賃の1割」で決めてもよいですか？

A. いいえ。税金のルールでは、小規模な住宅の場合、固定資産税の課税標準額をもとにした計算式で自己負担家賃を求めます。結果として家賃の1〜2割程度になることは多いものの、「家賃の◯割」という基準があるわけではありません。根拠のない割合で決めると、税務調査で差額を役員報酬と判断されるおそれがあります。

Q. 個人事業主でも社宅の節税は使えますか？

A. 使えません。個人事業主は自分に給与を払う仕組みがないため、社宅制度は法人特有の方法です。個人事業主が自宅の一部を仕事場にしている場合は、仕事で使う面積などの割合に応じて家賃の一部を経費にする「家事按分」で対応します。社宅制度は、法人化を検討する際の判断材料の一つになります。

Q. 持ち家に住んでいる場合も役員社宅にできますか？

A. 社長個人の持ち家をそのまま社宅にすることはできません。会社が物件を購入するか、社長の持ち家を会社に売却して社宅とする方法はありますが、売却時の譲渡所得税や登記費用、住宅ローンの扱いなど検討事項が多いため、必ず事前に専門家へ相談してください。

Q. 期の途中ですが、すぐに社宅に切り替えてもよいですか？

A. 社宅の契約自体はいつでも始められますが、役員報酬の減額は原則として事業年度開始から3か月以内に行う必要があります。期の途中で報酬を下げると、会社の経費として認められない部分が出るおそれがあります。次の報酬改定時期に合わせて、社宅の開始と報酬の改定をセットで準備するのが確実です。

まとめ：役員社宅は「税金」と「社会保険」を同時に設計してこそ効果が出る

【3行まとめ】 1．役員社宅は、家賃を税金がかかる前の会社のお金で払う仕組み。会社の総支出は変えずに社長の手取りを増やせます。 2．自己負担家賃は固定資産税の数字で計算し、契約は会社名義、報酬改定は期首から3か月以内が鉄則です。 3．税金と社会保険では基準が違うため、片方だけで設計すると効果が目減りします。両面からの試算が欠かせません。

役員社宅は、正しく設計すれば毎年確実に効果が続く、数少ない「仕組みで手取りを増やす方法」です。しかしその効果は、自己負担家賃の計算、契約の形、役員報酬を改定するタイミング、そして社会保険の評価額まで、すべてがかみ合って初めて最大になります。

当事務所には、税務調査の実務を内側から知る国税OBの税理士が在籍しており、調査官が社宅のどこを確認するのかを踏まえた規程づくりと書類の整備を行っています。さらに、税理士と社会保険労務士が同じ事務所で連携しているため、税金の効果と社会保険料・将来の年金への影響を一体で試算し、社長にとって最も有利な形をご提案できます。定期的な訪問による巡回監査で、毎年の家賃計算の見直しまで継続してお手伝いします。

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