2026/06/12

税率・計算方法・軽減措置を中学生でもわかる言葉で完全解説

　マイホームや土地を買った後に「不動産取得税」の納税通知書が届いて慌てた、という方は少なくありません。不動産取得税は、家や土地を手に入れたときに1回だけかかる都道府県税です。金額が大きくなる場合もありますが、正しく軽減措置を申請すれば大幅に節税できます。

　この記事では、不動産取得税の仕組みを「税率・計算方法・軽減措置・2026年の改正内容」まで一気にわかりやすく解説します。中学生でも理解できる言葉を心がけて作成しましたので、はじめて不動産を取得する方もぜひ最後までお読みください。

1. 不動産取得税とは何か？基本をわかりやすく解説

1-1. 一言で言うと「不動産を手に入れたときにかかる税金」

不動産取得税とは、土地や建物（家屋）を取得したときに、その不動産が所在する都道府県に対して支払う「地方税」です。

ポイントをまとめると次の通りです。

• 買った、建てた、もらった（贈与）などで不動産の所有権を得た場合に課税される
• 一度だけ払う税金（不動産を持ち続けても毎年払うわけではない）
• 税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算する
• 都道府県に支払う地方税（市区町村ではなく都道府県）
• 相続による取得は非課税となる

「担税力がある時に課税する」という考え方に基づいており、不動産を取得できるほどの経済力があるときに税を負担してもらうという趣旨で創設されました。

1-2. どんな不動産が対象になる？

不動産取得税の対象は「土地」と「家屋（建物）」です。具体的には以下のような幅広い種類が含まれます。

【土地の種類】

• 宅地（住宅地）
• 田・畑（農地）
• 山林・原野・牧場
• 塩田・鉱泉地（温泉など）
• 池沼

【家屋の種類】

• 住宅（一戸建て・マンション）
• 店舗・事務所
• 工場・倉庫

「住宅地や一戸建てだけが対象」と思われがちですが、農地や工場・倉庫なども対象になります。また、取得は「有償・無償を問わない」ため、購入だけでなく贈与（プレゼントでもらう）も課税の対象です。

1-3. 不動産取得税を払うタイミングはいつ？

不動産取得税は、不動産を取得してすぐに払うわけではありません。一般的な流れは以下の通りです。

①不動産を取得（売買・贈与・建築など）

　　↓

②所有権移転の登記を行う

　　↓

③数ヶ月後〜1年後に都道府県から納税通知書が届く

　　↓

④通知書に記載された期日までに納付する

東京都の場合、取得から30日以内に登記をすれば原則として申告書の提出は不要です。通知書が届いたら期日内に忘れずに支払いましょう。なお、軽減措置を申請するには、都道府県ごとに定められた申告書の提出が必要です。

2. 不動産取得税と固定資産税の違いを比較

「不動産取得税」と「固定資産税」はよく混同されます。名前が似ていますが、全く異なる税金です。下の比較表で違いを確認しましょう。

項目	不動産取得税	固定資産税
税金の種類	都道府県税（地方税）	市町村税（地方税）
課税対象	土地・建物（不動産のみ）	不動産＋償却資産（車両・備品等）
課税タイミング	不動産を取得したとき（一度だけ）	毎年1月1日時点の所有者に課税
税率	3〜4%（軽減あり）	標準税率 1.4%
相続の扱い	相続は非課税	相続後も毎年課税

最大の違いは「払うタイミング」です。不動産取得税は取得時に1回だけ払いますが、固定資産税は不動産を持っている限り毎年払い続けます。また、固定資産税は償却資産（会社の車や機械など）も対象ですが、不動産取得税は不動産のみが対象です。

3. 不動産取得税の税率と計算方法

3-1. 基本の計算式

　不動産取得税額　＝　不動産の評価額（固定資産税評価額）　×　税率

「評価額」とは、固定資産税課税台帳に登録されている「固定資産税評価額」のことです。市区町村が算定する公的な評価額で、実際の売買価格（時価）よりも低い場合がほとんどです。

3-2. 税率の一覧表

不動産取得税の本則税率（原則の税率）は4%です。ただし、2027年3月31日までは住宅・土地に対して3%の軽減税率が適用されています。

取得物件	本則税率	軽減税率	軽減期限
土地	4%	3%	2027年3月31日まで
住宅（家屋）	4%	3%	2027年3月31日まで
住宅以外（家屋）	4%	4%（変更なし）	—

※ 2027年4月1日以降は軽減税率が変更される可能性があるため、取得前に最新情報を確認しましょう。

3-3. 具体的な計算例（2027年3月31日までに取得する場合）

実際の数字で計算してみましょう。評価額1,000万円の土地と評価額2,000万円の住宅を取得するケースです（軽減措置を考慮しない場合）。

種類	評価額	税率	税額
土地	1,000万円	3%	30万円
住宅（建物）	2,000万円	3%	60万円
合計	3,000万円	—	90万円

もし同じタイミングで事務所（住宅以外）を評価額2,500万円で取得した場合は、軽減税率の対象外なので税率4%が適用され、100万円（2,500万円×4%）の不動産取得税がかかります。

なお、この計算例は軽減措置を含んでいません。次の章で解説する軽減措置を適用すると、実際の税負担はもっと少なくなる場合があります。

4. 不動産取得税の軽減措置を詳しく解説

不動産取得税には、一定の要件を満たす場合に税額を大幅に減らせる「軽減措置」が設けられています。2027年3月31日までの取得を前提として、4つのケースを解説します。

4-1. 新築住宅を取得したとき

　不動産取得税額 ＝（評価額 − 1,200万円）× 3%

【適用要件】

• 床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以降に新築した場合）
• 土地を取得してから3年以内に新築していること

　【計算例】評価額2,000万円の新築住宅　→（2,000万円 − 1,200万円）× 3% ＝ 24万円（軽減措置なしの場合60万円のため、36万円の節税！）

4-2. 中古住宅を取得したとき

　不動産取得税額 ＝（評価額 − 新築年に応じた控除額）× 3%

中古住宅の場合、「いつ建てられたか」によって控除額が変わります。以下の表を参照してください。

新築年月日	控除額
1981年7月1日〜1985年6月30日	420万円
1985年7月1日〜1989年3月31日	450万円
1989年4月1日〜1997年3月31日	1,000万円
1997年4月1日以降	1,200万円

【適用要件】

• 個人が自己の居住用として取得している
• 床面積が40㎡以上240㎡以下（2026年4月1日以降に取得した場合）
• 1982年1月1日以降に新築されていること（新耐震基準証明書があれば1981年以前でも可）

4-3. 住宅用の土地を取得したとき

　不動産取得税額 ＝ 当初税額 − 減額額

「減額額」には、次の①と②のうち高い方の金額を使います。

• ① 45,000円
• ② 土地1㎡あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（上限200㎡/戸） × 取得持分 × 3%

この軽減措置を適用するためには、土地を取得するタイミングや住宅との関係について、いくつかの要件を満たす必要があります。自分のケースに当てはまるか不明な場合は、取得した不動産が所在する都道府県の税事務所に確認することをおすすめします。

4-4. 建売住宅（土地付き新築住宅）を取得したとき

建売住宅を購入した場合、家屋と土地の両方に軽減措置を適用できます。

• 家屋の部分 → 「新築住宅の軽減措置」を適用
• 土地の部分 → 「住宅用土地の軽減措置」を適用

なお、東京都では「不動産取得税計算ツール」が公開されており、地積・価格・取得日などを入力すれば税額の目安を確認できます。ご自身のケースをシミュレーションする際にご活用ください。

5. 2026年の改正：免税点の引き上げとは？

2026年4月1日から、不動産取得税の「免税点」が引き上げられました。これは小規模な不動産取引の負担を軽減する改正です。

5-1. 免税点とは何か

「免税点」とは、不動産の課税標準額がある金額を下回る場合に、不動産取得税がまったくかからない制度のことです。たとえば、小さな農地や古い空き家などを取得したとき、評価額が非常に低い場合には税金がゼロになる可能性があります。

5-2. 改正前後の免税点一覧

区分	改正前（〜2025年度）	改正後（2026年4月1日〜）
土地	10万円	16万円
家屋（建築）	23万円	66万円
家屋（建築以外）	12万円	34万円

特に家屋の建築における免税点が23万円から66万円に大幅に引き上げられており、小規模な建築工事でも免税になるケースが増えます。土地については10万円から16万円に引き上げられています。

6. よくある疑問Q&A

Q1. 相続で不動産を取得したら税金はかかる？

　A. 相続による取得は不動産取得税の対象外（非課税）です。ただし遺贈（遺言による贈与）は課税される場合があります。

Q2. 軽減措置を申請し忘れた場合はどうなる？

　A. 都道府県によっては事後申請が認められることもあります。まずは取得した不動産が所在する都道府県の税事務所に相談しましょう。申告期限は都道府県ごとに異なります。

Q3. 不動産取得税は分割払いできる？

　A. 原則として一括払いですが、税額が大きい場合や特別な事情がある場合は、都道府県税事務所に相談することで分割払いが認められることがあります。事前に確認することをおすすめします。

Q4. 固定資産税評価額はどこで確認できる？

　A. 固定資産税の課税明細書（毎年4〜5月頃に届く）や、市区町村が発行する「固定資産評価証明書」で確認できます。新築の場合は最初の通知書受領時に確認しましょう。

Q5. マンション購入のときも軽減措置は使える？

　A. はい。新築マンション・中古マンションいずれも要件を満たせば軽減措置を適用できます。敷地（土地部分）の持分取得にも、住宅用土地の軽減措置が適用できる場合があります。

7. 不動産取得税の節税チェックリスト

軽減措置を漏れなく活用するために、以下のチェックリストを参考にしてください。

☑	新築・中古を問わず、住宅取得時は床面積要件（40〜240㎡）を確認した
☑	軽減措置の申告書を都道府県税事務所に提出した（または提出期限を確認した）
☑	中古住宅の場合、建築年月日と耐震基準を確認した
☑	土地取得から3年以内に新築する予定である（またはすでに新築した）
☑	取得した不動産の評価額（固定資産税評価額）を確認した
☑	納税通知書の支払い期限を確認し、期日内に納付した

8. まとめ：不動産取得税の重要ポイント

不動産取得税について、この記事の要点をまとめます。

• 不動産取得税は、土地や建物を取得したときに1回だけかかる都道府県税
• 税率は原則4%。住宅・土地は2027年3月31日まで3%に軽減
• 計算式は「固定資産税評価額 × 税率」がベース
• 新築・中古住宅・住宅用土地・建売住宅には大幅な軽減措置がある
• 軽減措置を受けるには申告書の提出が必要（都道府県ごとに期限あり）
• 2026年4月1日から免税点が引き上げられ、少額取引は非課税になりやすくなった
• 相続による取得は非課税。贈与は課税対象

不動産取得税は「知っているか知らないか」で税負担が大きく変わります。マイホームや土地の購入を検討している方は、取得前から軽減措置の要件を確認し、必要な書類を準備しておくことが大切です。わからないことがあれば、税理士や都道府県税事務所に相談することをおすすめします。

【参考資料】

・総務省「地方税制度 不動産取得税」

・総務省「やさしい地方税 不動産取得税」

・東京都「不動産取得税」（都税事務所）

・東京都「不動産取得税Q&A」