土地の分筆（ぶんぴつ）完全ガイド！費用・流れ・できないケースを専門家が易しく解説 | 国税OB税理士在籍、初回相談無料、Web面談対応、長野県塩尻市の「税理士法人大沼田経営会計事務所」

2026/04/25

「親から継いだ広い土地を兄弟で分けたい」「土地の一部だけを売って現金にしたい」

そんな時に必要になるのが**「土地の分筆（ぶんぴつ）」**です。

一見難しそうな言葉ですが、要は**「1つの土地を、法律上の手続きによって複数の土地に切り分けること」**を指します。

本記事では、不動産や税金の専門知識を中学生でもわかるレベルで噛み砕き、分筆の仕組みから費用、注意点までを徹底解説します。これを読めば、分筆で失敗しないためのポイントがすべてわかります。

このページの目次

1. 土地の分筆とは？「1筆」を「2筆」にする仕組み

土地は、法務局という国の機関にある「登記簿（とうきぼ）」という台帳で管理されています。土地の単位は**「筆（ひつ）」**と呼び、1つの土地を「1筆（いっぴつ）」と数えます。

分筆とは、この「1筆」の土地を、2つ以上の「筆」に分ける手続きのことです。

逆に、バラバラの土地を1つにまとめることを**「合筆（がっぴつ・ごうひつ）」**と言います。

日本の法律では、「1筆の土地の一部だけを売る」ことはできません。

例えば、100坪の土地のうち、30坪だけを誰かに売りたい場合、まず分筆をして「70坪の土地」と「30坪の土地」に分け、それぞれに新しい番号（地番）を振らなければならないのです。

どんな時に分筆が必要になるのか、具体的な例を見てみましょう。

「庭が広すぎるから半分売って老後資金にしたい」という場合です。売る部分を分筆して独立した不動産にすることで、初めて売買が可能になります。

広い土地に、自宅とは別にアパートを建てて経営したい場合。用途が異なる土地を分けることで、管理がしやすくなります。

親が亡くなり、1つの大きな土地を兄弟2人で相続する場合、共有名義（2人の連名）にすると将来の売却時にトラブルになりがちです。分筆して「右側は兄、左側は弟」とはっきり分けることで、それぞれが自由に使えるようになります。

もともと複数人で持っている土地を、「もう別々に管理しよう」と決めた場合に行います。

銀行からお金を借りる際、土地を担保に入れます。土地全体ではなく「一部だけ」を担保にしたいなら、分筆が必要です。

実は、どんな土地でも自由に分けられるわけではありません。以下のケースでは、分筆が認められないか、非常に困難になります。

お隣さんとの境界線がどこかハッキリしていない土地は分筆できません。分筆をするには、まず隣接する土地の所有者全員と立ち会い、「ここが境界ですね」という合意（境界確定）が必要です。

街の景観を守るため、自治体によっては「これ以上小さい土地を作ってはダメ」というルール（最低敷地面積）があります。例えば「最低100㎡以上」と決まっている地域で、150㎡を半分（75㎡ずつ）に分けることはできません。

家が建っている土地を分筆して、残った方の土地があまりに狭くなると、今の家が「建ぺい率オーバー（土地に対して家が大きすぎる状態）」という法律違反の状態になってしまうことがあります。これでは将来の建て替えができなくなるリスクがあります。

分筆には「税金」と「専門家への報酬」がかかります。

※ポイント：なぜこんなに高いの？

一番高いのは「土地家屋調査士」への報酬です。これは、単に線を引くだけでなく、最新の機器を使った精密な測量、お隣さんとの話し合い、役所での複雑な調査が含まれるからです。土地が広かったり、お隣さんが多かったりすると費用は上がります。

分筆は自分で行うのは非常に難しいため、プロである土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

メリットが多い分筆ですが、注意点もあります。

固定資産税が上がる可能性がある：「住宅用地の特例」という税金の割引が、分筆によって土地が狭くなったり、建物がない状態（更地）になったりすることで外れてしまい、税金が数倍に跳ね上がることがあります。
土地の価値に差が出る：「道路に面している側」と「奥側（旗竿地）」に分けた場合、奥側の土地は売る時に安くなってしまうことが多いです。

土地の分筆は、資産を守り、トラブルを防ぐための強力な手段です。しかし、境界の問題や税金のリスクなど、素人判断では危ないポイントがたくさんあります。

「うちの土地は分けられるかな？」「費用はいくらくらい？」と気になったら、まずは信頼できる土地家屋調査士や、税金に詳しい税理士に相談することをおすすめします。