【相続・遺産分割】
公開日：2025年6月 監修：相続専門 税理士チーム
このページの目次
はじめに：「実家問題」は、相続トラブルの最大の地雷
親が亡くなったとき、子どもたちの間で最もモメやすいのが「実家（不動産）をどうするか」という問題です。
現金なら3人で割れば済みますが、家はそうはいきません。「長男が住み続けたい」「次男は売ってお金に換えたい」「長女は共有で持つのは嫌だ」——こんな意見が衝突し、話し合いが何年も平行線をたどるケースは珍しくありません。
この記事では、相続した実家を巡る選択肢として代表的な3つの方法、
- 相続放棄
- 換価分割（かんかぶんかつ）
- 代償分割（だいしょうぶんかつ）
について、中学生でも理解できるくらい分かりやすく解説します。それぞれのメリット・デメリット、税金の扱い、具体的な数字シミュレーションまでしっかり解説しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
【画像挿入位置】 画像：「実家をめぐって話し合う兄弟姉妹」のイラスト（キャプション：相続の話し合いが長引く前に、選択肢を正しく理解しましょう）
まず基本から：相続とは「プラスもマイナスも受け継ぐ」こと
相続とは、亡くなった方（被相続人）の財産を受け継ぐことです。財産には、
- プラスの財産：現金・預貯金・不動産・株式など
- マイナスの財産：借金・未払い税金・保証債務など
の両方があります。実家のような不動産は典型的なプラス財産ですが、「誰がどのように取得するか」について相続人全員の合意（遺産分割協議）が必要です。
法定相続人と法定相続分（基本ルール）
遺言書がない場合、まず「誰が相続人になるか（法定相続人）」と「その取り分（法定相続分）」は民法で決まっています。
| ケース | 法定相続人 | 法定相続分 |
| 配偶者＋子どもがいる場合 | 配偶者・子ども全員 | 配偶者1/2、子ども全員で1/2（均等） |
| 子どものみの場合 | 子ども全員 | 均等割り（例：3人なら各1/3） |
| 配偶者のみの場合 | 配偶者 | 全部 |
| 子どもも配偶者もいない場合 | 親→兄弟姉妹の順 | 民法の規定による |
※ただし、法定相続分はあくまでも目安です。相続人全員が合意すれば、どんな分け方もできます。
3つの選択肢を、まずざっくり比較！
| 比較項目 | 相続放棄 | 換価分割 | 代償分割 |
| 一言でいうと | 相続そのものをやめる | 売ってお金で分ける | 1人が取得し、他の人にお金を払う |
| 実家はどうなる？ | 相続しない（他の相続人・次順位へ） | 売却して現金化する | 特定の人が取得・所有し続ける |
| 現金は必要か？ | 不要 | 不要（売却代金を分配） | 取得する人に資金力が必要 |
| 住み続けられるか？ | ×（放棄するため） | ×（原則売却） | ◎（取得者が住める） |
| 税金の扱い | 相続税なし（放棄した人） | 譲渡所得税が発生する | 取得者に相続税が発生する |
| 手続きの難易度 | 比較的シンプル | やや複雑 | 複雑（資金調達も必要） |
| 向いているケース | 借金が多い・財産不要 | 誰も住まない実家を売りたい | 長男が住み続けたい等 |
【画像挿入位置】 画像：「3つの選択肢の分岐点を示すフローチャート」（キャプション：あなたの状況はどれに当てはまる？選択肢の分岐図）
① 相続放棄：「そもそも相続しない」という選択
相続放棄とは何か？
相続放棄とは、「亡くなった人の財産を一切受け取らない」と決める手続きです。プラスの財産もマイナスの財産も、すべて引き継がないことになります。
【身近な例え話】
| 🎁 たとえば、親から「このボロボロの家と多額の借金を全部あげる」と言われたとき、「いりません」と言うのが相続放棄です。家も借金も、何も受け取りません。 |
相続放棄の手続きと期限
相続放棄は、「自分が相続人になったことを知った日から3ヶ月以内」に、家庭裁判所に申述（申し込み）しなければなりません。この期限を「熟慮期間」といいます。
| ステップ | 内容 | 期限・費用 |
| STEP 1 | 必要書類を集める（戸籍謄本等） | — |
| STEP 2 | 家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出 | 相続開始を知った日から3ヶ月以内 |
| STEP 3 | 家庭裁判所からの照会書に回答 | — |
| STEP 4 | 「相続放棄申述受理通知書」を受け取れば完了 | 収入印紙800円＋郵便切手代 |
相続放棄の3大注意点
- 【注意①】相続財産を「使ってしまう」と放棄できなくなる！
亡くなった人の預貯金を勝手に引き出して使ったり、遺品を処分したりすると、「単純承認（相続を承認したとみなす）」として扱われ、放棄できなくなります。
- 【注意②】次順位の相続人に権利が移る
子ども全員が放棄すると、相続権は亡くなった人の親（祖父母）へ移ります。親も亡くなっていれば兄弟姉妹へ移ります。放棄する前に、次順位の方への連絡・相談が必要です。
- 【注意③】一部だけの放棄はできない
「現金だけ受け取って、借金は放棄したい」はできません。相続放棄は全か無か（All or Nothing）です。
相続放棄が向いているケース
- 借金（負債）が財産より多い場合
- 相続に関わりたくない事情がある場合
- 他の相続人に全財産を集中させたい場合（例：配偶者に全部渡したい）
② 換価分割：「売ってから分ける」シンプルな方法
換価分割とは何か？
換価分割（かんかぶんかつ）とは、相続財産（実家などの不動産）を売却してお金（現金）にしてから、相続人で分ける方法です。
【身近な例え話】
| 🍰 大きなホールケーキ（実家）を、包丁で3等分するのが難しいなら、いったんケーキをすべてピューレ状（現金）にして、それをカップ3つに均等に分ける——それが換価分割のイメージです。 |
換価分割の流れ
- 相続人全員で「換価分割を行う」旨の遺産分割協議書を作成する
- 不動産を相続登記（所有権移転）する（売却のため必要）
- 不動産業者を通じて実家を売却する
- 売却代金（諸費用を差し引いた後）を法定相続分または協議で決めた割合で分配する
換価分割で発生する税金：「譲渡所得税」に注意！
売却すると、利益（売値－取得費）に対して「譲渡所得税」（所得税・住民税）が発生します。ただし、「相続した不動産」には特別なルールがあります。
| 💡 重要ポイント： 相続した不動産の「取得費」は、亡くなった方（被相続人）が当初購入した金額を引き継ぎます（取得費の引き継ぎ）。購入した当時の書類（売買契約書）が重要です！ |
【節税の切り札】「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税取得費加算）」
相続した財産を相続税の申告期限（10ヶ月）から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。これにより、譲渡所得を圧縮できます。
| 項目 | 内容 |
| 特例の名称 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（措法39条） |
| 適用条件 | 相続税を支払っていること／相続開始日から3年10ヶ月以内に売却すること |
| 効果 | 支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分を取得費に加算できる |
| 結果 | 譲渡所得が減り、譲渡所得税の負担が軽くなる |
【特例その2】「空き家の3,000万円特別控除」も活用できる可能性あり
一定の要件（昭和56年以前に建築・区分所有建物でない等）を満たす空き家（実家）を売却した場合、譲渡益から3,000万円を控除できる特例（措法35条3項）があります。
| 主な要件 | 内容 |
| 建物の要件 | 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有でないこと） |
| 売却前の状態 | 相続開始直前まで被相続人が1人で居住していた（老人ホーム入居の場合も一定条件下で適用可） |
| 売却時の要件 | 売却時に建物を取り壊すか、耐震基準適合リフォームをしてから売ること |
| 売却価格 | 1億円以下 |
| 申告期限 | 売却した年の翌年2月16日〜3月15日の確定申告で申請 |
| ⚠️ 注意： この特例の要件は複雑です。特に老人ホーム入居中に亡くなった方の実家については、要件の確認が必要です。必ず専門家に相談することをおすすめします。 |
③ 代償分割：「1人が取得して、他の人にお金を払う」方法
代償分割とは何か？
代償分割（だいしょうぶんかつ）とは、相続人の1人が実家（不動産）を単独で取得する代わりに、他の相続人に対して「代償金（だいしょうきん）」として現金を支払う方法です。
【身近な例え話】
| 🏠 「実家」という大きなケーキをまるごと長男が受け取る代わりに、次男と長女に対して「ケーキ代の代わり」として現金を渡す——それが代償分割です。実家は長男のもとに残ります。 |
代償分割の流れ
- 相続人全員で遺産分割協議を行い、「誰が実家を取得するか」「代償金をいくら、誰が誰に払うか」を決める
- 遺産分割協議書に「代償分割」の旨と代償金の金額を明記する
- 実家を取得する人が相続登記（名義変更）をする
- 代償金を支払い、遺産分割が完了する
代償金の基準：「不動産の評価額」が重要
代償金の金額は、相続人間の合意で決めることができます。ただし、一般的には実家の「時価（市場価格）」や「固定資産税評価額」「路線価」などを参考に決定します。
| 評価方法 | 概要 | 特徴 |
| 時価（市場価格） | 不動産業者の査定額や実際の取引価格 | 最も実態に近いが、業者によって差がある |
| 路線価 | 国税庁が毎年発表する評価額（時価の約80%程度） | 相続税申告でよく使われる基準 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村が定める評価額（時価の約70%程度） | 毎年4〜6月に届く「固定資産税課税通知書」に記載 |
| 💡 実務のポイント： 代償金の算定は「どの評価を使うか」で金額が大きく変わります。相続人間でもめないよう、不動産鑑定士の鑑定書を取得するケースも増えています。費用は数十万円かかりますが、紛争回避には有効です。 |
代償分割に伴う税務上の注意点
代償分割では、代償金を「もらった側」「払った側」それぞれに税務上の扱いがあります。
| 立場 | 税務上の扱い | 注意点 |
| 実家を取得した人（代償金を支払う側） | 支払った代償金は相続税の計算では「取得財産から控除」できる | 相続税の課税価格の計算に影響する |
| 代償金を受け取った側 | 代償金は「相続により取得した財産」として相続税の対象 | 相続税の課税価格に代償金を加算する |
| 代償金の代わりに不動産を渡した場合 | 渡した不動産に「みなし譲渡」として譲渡所得税が発生する | 現金ではなく不動産で払う場合は特に注意！ |
【具体的シミュレーション】実際の数字で比べてみよう
前提条件
| 項目 | 内容 |
| 被相続人 | 父（母はすでに死亡） |
| 相続人 | 子ども3人：長男Aさん・次男Bさん・長女Cさん（各1/3ずつ） |
| 相続財産 | 実家（時価：3,000万円）＋現金500万円 |
| 実家の取得費（父が購入した金額） | 購入当時の価格：1,500万円 |
| 相続税 | 今回のケースでは相続税なし（基礎控除3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円以内） |
パターン①：換価分割（実家を売却して3等分）
実家を3,000万円で売却した場合のシミュレーション：
| 計算項目 | 金額 | 備考 |
| 売却価格 | 3,000万円 | |
| 取得費 | △1,500万円 | 父の購入価格を引き継ぐ |
| 譲渡費用（仲介手数料等） | △100万円 | 概算 |
| 譲渡所得 | 1,400万円 | |
| 譲渡所得税（長期：20.315%） | △約284万円 | 相続開始から3年10ヶ月以内に売却の場合 |
| 手取り額（税引き後） | 約2,616万円 | |
| 現金500万円と合計 | 3,116万円 | |
| 3人での1人あたり受取額 | 約1,039万円 |
| ✅ ポイント： 「空き家の3,000万円特別控除」が使える場合、譲渡所得1,400万円が全額控除されるため、譲渡所得税ゼロになります。手取りが約284万円増えることになります。 |
パターン②：代償分割（長男Aさんが取得、他2人に代償金を支払う）
| 計算項目 | 金額・内容 |
| 実家の評価額（代償金の基準） | 時価3,000万円 |
| 長男Aさんの法定相続分 | 1/3 → 1,000万円相当 |
| 次男Bさんへの代償金 | 1,000万円 |
| 長女Cさんへの代償金 | 1,000万円 |
| 長男Aさんが用意すべき現金 | 合計2,000万円（＋現金遺産からの受取500万円×1/3=約167万円を充当） |
| 現金遺産の分配 | 3人で167万円ずつ受取（別途） |
| 長男Aさんの実質負担 | 代償金2,000万円△現金受取167万円＝約1,833万円 |
| ⚠️ 課題： 長男Aさんは2,000万円近い現金を用意する必要があります。自己資金がない場合は、不動産担保ローンや生命保険の活用が選択肢になります。代償金の工面方法についても専門家への相談が重要です。 |
3パターンの最終比較表
| 相続放棄（全員） | 換価分割 | 代償分割（長男取得） | |
| 長男Aさん | なし | 約1,039万円の現金 | 実家（3,000万円）を取得（現金負担あり） |
| 次男Bさん | なし | 約1,039万円の現金 | 代償金1,000万円＋現金167万円 |
| 長女Cさん | なし | 約1,039万円の現金 | 代償金1,000万円＋現金167万円 |
| 実家の行方 | 次順位相続人へ（または国庫） | 第三者へ売却 | 長男の所有に |
| 税負担 | なし（相続税対象外） | 譲渡所得税約284万円（全体） | 相続税（今回はゼロ） |
| 向いている人 | 借金が多い場合など | 誰も住まない／現金が必要 | 長男が住み続けたい |
こんな失敗が多い！実家相続の「やってはいけない」3選
❌ 失敗① 遺産分割協議書なしで名義変更してしまう
「とりあえず長男名義にしておこう」と、他の相続人の同意なく名義変更するのはNGです。のちに「同意していない」「遺産分割協議が無効」などのトラブルになります。必ず全員の署名・実印による遺産分割協議書を作成してから動きましょう。
❌ 失敗② 相続放棄の3ヶ月期限を過ぎてしまう
「考えている間に3ヶ月が過ぎた」というケースは非常に多いです。借金が多そうな場合は、すぐに弁護士・司法書士・税理士に相談し、期限内に手続きを進めましょう。「相続放棄の期限延長申請」も家庭裁判所に申立てれば認められる場合があります。
❌ 失敗③ 売却のタイミングを誤り、特例が使えなくなる
空き家の3,000万円特別控除や相続税取得費加算の特例には、売却の期限があります。「いつかそのうち売ろう」と先延ばしにしていると、特例の期限が過ぎてしまい、数百万円単位の税負担が増えることがあります。
【画像挿入位置】 画像：「失敗パターンを警告するアイコン付きのチェックリスト」（キャプション：3つの失敗を避けるだけで、数百万円の損失を防げます）
どれを選ぶべき？判断フローチャート
| 【STEP 1】借金（負債）は財産を上回っていますか？ |
| YES → 【相続放棄】を検討（3ヶ月以内に家庭裁判所へ） NO → STEP 2へ進む |
| 【STEP 2】相続人の誰かが実家に住み続けたいですか？ |
| YES → STEP 3へ進む NO → 【換価分割】を検討（売却して現金で分配） |
| 【STEP 3】取得したい人に代償金を支払う資金力がありますか？ |
| YES → 【代償分割】を検討（代償金の算定・協議書の作成が重要） NO → ローン活用・保険活用・一部売却など複合的な対策を専門家と相談 |
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続放棄をすると、実家の管理責任はなくなりますか？
| A. 原則として相続放棄をすれば所有者ではなくなりますが、民法940条により「次の管理者が現れるまでの間は、自己の財産と同一の注意をもって財産を管理する義務」が残る場合があります。ただし、令和5年4月の民法改正により、相続放棄をした者の管理義務は「相続人が管理できる状態になるまで保存行為をすれば足りる」と緩和されています。具体的な対応は弁護士・司法書士に相談することをおすすめします。 |
Q2. 換価分割した場合、確定申告は必要ですか？
| A. はい、必要です。不動産を売却して譲渡所得が生じた場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う必要があります（相続開始の翌年から）。空き家特例や相続税取得費加算の特例を適用する場合も、必ず確定申告が必要です。申告を忘れると特例が適用されず、多額の税金が発生することがあります。 |
Q3. 代償分割の代償金を支払えない場合、どうすればよいですか？
| A. いくつかの方法が考えられます。①不動産担保ローン（実家を担保にお金を借りる）、②生命保険の活用（事前に被相続人が生命保険に加入しておき、死亡保険金を代償金の財源にする）、③実家の一部を売却して資金を作る、④代償金の支払いを分割払い（年払い等）にする——などの方法があります。いずれも法的・税務的な注意点があるため、専門家へのご相談をお勧めします。 |
Q4. 相続人全員が合意しなければ、遺産分割は進められないですか？
| A. 原則として、遺産分割協議は相続人全員の同意が必要です。ただし、全員の合意が得られない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申立てることができます。調停でも解決しない場合は「遺産分割審判」へ移行し、裁判所が分割方法を決定します。一般的に、調停・審判は長期化するため、早期の専門家活用が重要です。 |
Q5. 遺言書がある場合、遺産分割の方法に制限はありますか？
| A. 遺言書がある場合、原則として遺言書の内容に従って相続が行われます。ただし、相続人全員が合意すれば、遺言書と異なる内容の遺産分割協議書を作成することもできます。また、遺言書があっても、各相続人には「遺留分」（最低限度の相続分）があり、遺留分を侵害している遺言は「遺留分侵害額請求」の対象になります。遺言書がある場合は、その内容と遺留分を確認した上で行動することが重要です。 |
まとめ：実家の相続は「3つの選択肢」の正しい理解から始まる
今回の記事のポイントを整理すると、
| 方法 | 一言まとめ | こんなとき選ぶ |
| 相続放棄 | 相続そのものをやめる | 借金が多い・財産不要な場合 |
| 換価分割 | 売ってから現金で分ける | 誰も住まない・公平に分けたい場合 |
| 代償分割 | 1人が取得し、他に代償金を払う | 住み続けたい人がいる場合 |
実家の相続は、単純に「分ける」「売る」「放棄する」という問題ではありません。背後には相続税、譲渡所得税、各種特例の適用可否、さらには相続人間の関係性・感情まで絡み合う複雑な問題です。
「うちのケースはどれが正解なの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。実は、最適な方法は家族の状況によって異なります。「法律上できること」と「税務上お得なこと」と「家族が納得できること」を同時に満たす方法を見つけるには、専門家のサポートが不可欠です。
| 🏦 相続のご相談は、専門家へお気軽に 「うちの場合はどうすればいいの？」という個別具体的なお悩みは、ケースバイケースで判断が大きく変わります。 当事務所には、税務署OB税理士が複数在籍しており、相続税・譲渡所得税・各種特例の適用から遺産分割協議のサポートまで、ワンストップで対応可能です。 「税務調査が心配」「誰に相談すればいいか分からない」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。初回のご相談に対応しております。 遠方の方にはZOOMでのオンライン相談も承っております。 【 お問い合わせはこちら 】 https://www.oonumata.or.jp/ |
