■ はじめに
相続対策と聞くと「お金持ちだけの話」と思われがちですが、実は賃貸アパートなどの収益物件を持っている人なら、誰にとっても大切なテーマです。
今回は「建物だけを生前贈与して、家賃収入を子や孫に渡す方法」を、中学生でも理解できるように解説します。
■ 生前贈与ってなに？
生前贈与とは、「亡くなる前に、自分の財産を家族などにあげること」です。
相続は亡くなった後に行いますが、生前贈与は元気なうちに自分の意思で進められるのが特徴です。
■ なぜ収益物件の生前贈与が有効なの？
賃貸アパートなどの収益物件は、
・持っているだけで毎月家賃が入る
・相続時に分け方でもめやすい
という特徴があります。
相続が起きてから兄弟姉妹で共有すると、
・誰が管理するのか決まらない
・売却したくても全員の同意が必要
など、大きなトラブルになりがちです。
そこで、生前に建物を子や孫に贈与してしまい、家賃収入も直接渡す方法が選ばれます。
■ 土地と建物を分けて考えるのがポイント
この方法の大きな工夫は、
「土地は親が持ったまま、建物だけを贈与する」ことです。
なぜなら、
・建物は年数がたつと価値が下がりやすい
・土地まで一緒に贈与すると税金が高くなりやすい
からです。
建物だけを贈与することで、税金を抑えつつ、家賃収入だけを子や孫に移すことができます。
■ 贈与税はどう考える？
生前贈与には贈与税がかかります。
しかし、次のような制度を使うことで、税金の負担を調整できます。
・暦年贈与：毎年110万円まで非課税
・相続時精算課税制度：将来の相続税でまとめて精算する方法
特に建物の価値が下がっている場合は、相続時精算課税制度が有効になることがあります。
■ 住宅ローンや抵当権がある場合の注意点
建物に銀行の担保（抵当権）がついている場合、勝手に贈与することはできません。
必ず金融機関の同意が必要になるため、事前の相談がとても重要です。
■ 贈与後にやるべきこと
贈与が終わったら、次の点も必ず整えます。
・家賃の振込先を子や孫に変更
・賃貸借契約書の名義変更
・管理会社との契約の見直し
ここまで行うことで、後のトラブルを防げます。
■ この事例から学べる3つのポイント
① 収益物件を共有にしない
相続後の共有はトラブルのもとです。
② 税金は「今」と「将来」の両方を見る
贈与税と相続税をセットで考えることが大切です。
③ 贈与後の運営まで考える
名義やお金の流れをはっきりさせましょう。
■ まとめ
生前贈与は「財産を減らすこと」ではありません。
「次の世代が使いやすい形に整えること」です。
収益物件を持っている人ほど、早めに準備することで、
・家族の安心
・税金の負担軽減
・相続トラブル防止
につながります。
